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ARRENDAMIENTO

BHC Abogados, lo asesorará e interpondrá las acciones judiciales necesarias para lograr obtener la restitución de su inmueble o para defenderlo en caso de que la solicitud de restitución no tenga una justificación legal.

En caso de que usted sea propietario de un inmueble y este se encuentre ocupado sin su consentimiento, deberá seguir un juicio denominado precario, en caso de existir un contrato de arrendamiento, se deberá seguir un juicio de terminación arrendamiento, ambos juicios tienen procedimientos similares, en BHC Abogados nos encargaremos de obtener la restitución de su propiedad en forma rápida y eficaz.

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1-Respeto del contrato de arriendo

El artículo 1438º de nuestro código civil, define los contratos como “un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. De esta forma, los primeros obligados a respetar los términos de un contrato, son las mismas partes que lo otorgaron.

En el caso particular de un contrato de arriendo notarial, el arrendador o propietario por una parte y, por la otra, el arrendatario. Ello, en la medida que las disposiciones particulares del contrato no contravengan las disposiciones legales o afecten el derecho ajeno.

En su momento, los contratos de arriendo terminarán por las causas legales o aquellas establecidas en los contratos por las mismas partes. Entre las causas legales destacamos la contemplada en el N°3 del artículo 1950° del código civil, esto es, por “la extinción del derecho del arrendador”, que quiere decir que el contrato se mantendrá vigente mientras el arrendador conserve su derecho sobre la cosa arrendada y se extinguirá si aquel ‘pierde’ su derecho respecto de ella.

¿Qué pasa si el arrendador vende una casa arrendada? o, en un caso extremo ¿si por deudas del arrendador, rematan el inmueble en donde usted vive? Por regla general, diríamos que el arrendatario debe entregar la propiedad arrendada al nuevo propietario y, sólo si existen fundamentos para demandar al arrendador por los perjuicios que ello le provoque, tendrá que dirigirse en contra de este último a reclamar una indemnización por tal motivo.

Sin embargo, la ley contempla ciertos casos en los cuales también es posible hacer respetar los términos de contrato de arriendo por los nuevos dueños, aunque éstos no hayan sido parte del contrato o, en su defecto, hayan aceptado con posterioridad los términos del contrato de arriendo.

Conforme al artículo 1962º del mismo código civil, están obligados a respetar el arriendo, los siguientes:

1) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo

Esto quiere decir, por todos aquellos que recibieron su derecho del arrendador sin mediar una contraprestación de su parte. En estos casos, el derecho sólo significó una utilidad en su patrimonio. Por ejemplo, al fallecimiento del arrendador, para sus herederos o en caso de una cesión gratuita, para el donatario.

2) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por contrato de arriendo por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios

Esta causal es muy importante, toda vez que, eventualmente, quienes compran una propiedad y pagan un precio por ella, podrían verse obligados a respetar los términos de un contrato de arriendo otorgado por el vendedor a favor de un tercero, siempre que dicho contrato se haya otorgado por escritura pública, aún cuando éste no se hubiera inscrito en los registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces competente.

Asimismo, esta causal protege a los arrendatarios de aquellos que rematen la propiedad por deudas del arrendador, si se ha cumplido con la formalidad de haberse otorgado el contrato de arriendo por escritura pública y, además, si quien solicita el remate el inmueble no es un acreedor hipotecario.

3) Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria

Todas estas causales nos recuerdan la importancia de, por una parte, formalizar los contratos y realizar las gestiones que la ley exige para que, en un futuro, podamos exigir el debido respeto de los términos de un contrato, incluso por quienes no hayan sido parte del mismo al momento de haberse otorgado. Y por otro lado, la importancia de efectuar un acabado estudio de los antecedentes de una propiedad antes de adquirirla y comprometer una parte importante de nuestro patrimonio en el pago del precio.

2-Desahucio y restitución de inmuebles arrendados

En primer lugar, tal como hemos señalado en diversas oportunidades, las partes son soberanas al momento de acordar las estipulaciones de los contratos, salvo que tales disposiciones contravengan expresamente una norma legal.

Entre estas disposiciones, se incluye ciertamente el plazo de vigencia y formalidades relativas a su terminación. De esta forma, si en el contrato se establece un plazo de vigencia y se indican además, la oportunidad y formas requeridas para ponerle término, las partes deberán atenerse a ella para lograr dicho propósito.

Si nada se dice en el contrato, entonces debemos aplicar las disposiciones legales que rigen en subsidio.

a) Si el contrato es de aquellos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes, o bien, es de duración indefinida.

El desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario.

En estos casos, el plazo de desahucio será de 2 meses, contado desde la notificación del desahucio, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo exceder de 6 meses.

Una vez notificado el desahucio al arrendatario, éste podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo legal, debiendo pagar solamente la renta de arrendamiento devengada hasta el día de la restitución.

b) Si el contrato es de plazo fijo no superior a un año

El arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de 2 meses, contado desde la notificación de la demanda.

En estos casos, se aplica la misma excepción anterior en beneficio del arrendatario, esto es, que éste podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo legal y sólo estará obligado a pagar la renta devengada hasta el día en que se efectúe la entrega.

c) Si en el contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación se establece un plazo fijo superior a un año

Se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término de contrato de arriendo anticipado por el arrendatario sin la obligación de pagar la renta por el período que falte. Esta disposición es muy importante, por cuanto el legislador comprende que en los contratos de plazo fijo superior a un año, los arrendatarios pueden experimentar un cambio en las condiciones iniciales bajo las cuales contrataron y se les haga muy gravoso o difícil el cumplimiento del plazo pactado en el contrato, como por ejemplo un traslado a otra ciudad o bien, un cambio drástico en las condiciones económicas.

En efecto, en este tipo de contratos —a plazo fijo superior a un año— la ley les confiere las siguientes alternativas de solución a los arrendatarios: primero, subarrendar el inmueble, logrando de esta forma pagar la renta comprometida con el propietario. En segundo lugar, en caso que el subarriendo estuviere prohibido en el contrato, la ley los habilita a poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte. En síntesis, en primer lugar debemos atenernos a lo establecido expresamente en el contrato por las partes, luego y en silencio del contrato, debemos aplicar los criterios que establece la ley de acuerdo al plazo de vigencia del mismo.

Restitución de Inmuebles

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Termino de Arriendo

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